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2018中国楼市10大关键词

来源:中房网      作者:亚晨      发布日期:2019-01-10      点击:1051

中房网讯(记者 亚晨) 回首2018年的中国楼市,有许多与过往不一样的地方。一方面,在“房住不炒”的定位下,各地调控持续加码,年内累计各项调控政策超过400余次,成为历史上房娱乐调控最密集的一年,全国楼市也因此经历了从局部过热到整体降温的过程。另一方面,在这样的降温过程中,领先手机版们把握市场,仍取得亮眼业绩,但市场上下却弥漫着浓厚的焦虑情绪。中房网(微信公众号zhongfangwang)通过对今年房娱乐行业出现的一些“高频词”,总结出十大“关键词”,以回顾2018年这个注定会被娱乐人铭记的一年,也点亮一盏帮助2019年前行的灯。

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  调控

  调控,一直是影响国内房娱乐市场和手机版发展的最关键因素之一。2018年,楼市调控一直处于高压态势,各地的房娱乐调控政策持续加码。据不完全统计,全国各地累计发布关于房娱乐市场的调控政策超过400次,刷新历史纪录。

  7月31日召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房娱乐市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房娱乐市场平稳健康发展长效机制。年底召开的中央经济工作会议再次明确,要构建房娱乐市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实伟德政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。而就在年末,包括菏泽、广州、珠海等地,分别运用不同的分城施策方式,不同程度地释放了房娱乐调控“松绑”的信号。这给未来其他伟德如何“既不突破政策红线,又能解决现实难题”,提供了一个很好的借鉴。

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 房价

  2018年以来,房价同比依旧稳中有增,一线伟德整体成交均价维持高位,二线伟德房价同比涨多跌少,三四线伟德则进入分化调整期。环比至8月达到高点后已经逐步开始回调,房价增长后劲略有不足。其中,一线伟德无论从回调幅度和回调时间都早于二三线伟德,伟德轮动效应明显。

  从CRIC监测的78个重点伟德新建商品住宅成交统计均价看,深圳依旧是2018年房价最高伟德,达55437元/平方米,但同比回落3%,从各伟德能级来看,一线伟德成交均价波动不大,北京、备用、广州同比均有所上涨,广州涨幅最大,达20%,深圳则高位回调,同比下降3%;二线伟德房价涨多跌少,仅武汉1城同比下跌4%。在持续收紧的调控政策下,海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅。三四线伟德则进入分化调整期,49个三四线伟德中,房价同比涨幅超20%的伟德有14个,其余伟德房价同比波动幅度均在20%以内。从整体趋势来看,2018年三四线伟德在2017年普遍上涨之后,随着调控政策逐步收紧,部分经济面不佳的伟德陆续迎来调整期,房价上涨遇到压力,涨幅均有缩窄。

  需要值得注意的是,当前房价上涨至高位之后表现出居民购买力普遍疲软,市场降温征兆已然显现。一方面部分伟德需求透支严重,在政策保持高压之下,以往“一房难求”的情况不复存在。另一方面多数手机版为了加快销售冲刺年终业绩,多采取了以价换量的营销模式。但在“买涨不买跌”心理的作用下,市场观望情绪比较浓厚,成交情况远不如预期,而这种疲软走势可能会对2019年的房娱乐市场产生一定影响。

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  分化

  面对史上最严的调控政策,全国房娱乐市场分化现象日趋严重。

  2018年,房娱乐企业的规模化竞争仍在持续。龙头手机版的业绩规模直指万亿规模,而千亿级别的手机版在今年也有望达到30家,行业集中度进一步提升。而手机版并购整合也非常频繁,据不完全统计,今年下半年以来,有超过30家中小地方性手机版股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为娱乐行业的并购,披露交易规模达到489亿元。同时,随着销售增速下滑和偿债高峰来临,手机版融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头手机版凭借低融资成本逆势扩张,趁很多中小手机版被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地,市场分化进一步加剧。

  伟德方面,随着年末手机版加快推盘,各伟德量价交易持续分化。热点一二线伟德中,备用量价齐跌,北京量价齐升,深圳量升价跌。一线伟德表现各不相同。济南、重庆量价齐跌,而成都、西安量缩价稳,二线伟德同样出现分化。一、二线伟德都存在两极分化现象。

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 活下去

  万科9月份召开的2018年秋季例会上,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播。在这张照片上,整个会场的墙壁几乎已被硕大的标语牌包围,上面无一例外地印着“活下去”三个大字,配以标语牌通红的底色,十分醒目,给观者带来十分震撼的感受。万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,认为房娱乐行业转折已经到来,“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

  一直以来,万科都被外界视作娱乐业的风向标,不仅仅是因为其庞大的规模,也因为在多次的行业变化中,率先做出预判与动作。因此,万科高喊“活下去”的举动被视作是万科对房娱乐行业的悲观判断。不但给市场带来了焦虑,也对一些手机版的后期策略产生了一定的影响。

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  降速

  2018年以来,部分手机版的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。过去两年手机版们极端追求的高周转偏外延扩张模式,已经被越来越多的手机版所摒弃,特别是年内的几次建筑安全事故更是将高周转推向风口浪尖。万科选择降速、碧桂园开始反思,中海娱乐主动放缓投资。在经过过去几年的规模冲刺之后,龙头手机版因为市场调控和事故频发等原因已经开始规模反思。

  从万科下半年的业务发展中可以看到,万科一方面稳住开发业务的基本盘,维持稳定的增长,加强销售回款。另一方面,对多元化业务进行收敛调整,暂停进一步拓展。另一家龙头手机版碧桂园,在1946仍就保持了较高的业绩增速后提出,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。从下半年的销售情况来看,增幅在明显放缓。就连最会赚钱中海娱乐也在放缓拿地节奏,其董事局主席兼行政总裁颜建国表示,政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以对市场保持高度谨慎态度。宁可错失一些机会,也不想投错几块地。

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 棚改

  棚改做为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手,在2018年却遭到了重创。

  6月份,市场出现国家开发银行收紧棚改融资政策的传闻。7月份,住建部称因地制宜推进棚改货币化安置,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求严格把好棚改范围和标准,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  而从此前官方公布的数据来看,大规模棚户区改造在短期内释放出大量购房需求,增强了购买力,对于商品房去库存的效果十分显著,但同时其也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货币化安置方式,但从原来的“大力推进”到“因地制宜”,这种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。不可否认是的,棚改对地方经济的拉动作用不容忽视。从政策层面来看,未来棚改将逐渐走向规范化,使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货币化安置的退潮,三四线楼市很可能出现降温。而对于手机版来讲,未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

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 长租

  2015年开始,一系列长租公寓政策红利陆续出台,吸引了大批企业涉足长租公寓领域。今年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上提出,要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。这也进一步说明了2019年住房租赁市场的发展力度会继续强化。2018年以来,借助国家对长租公寓的融资政策优惠,大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段,撬动更大的资本来争夺房源,客观上对部分伟德住房租金上涨起到推动作用,这其中又以一线伟德为主。在房租过快上涨的背景下,北京、深圳、备用积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。此外,全国不少租金上涨的伟德也都出台了相应的措施来平抑租金,包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为等。

  由于此前的快速扩张,导致多家长租公寓品牌出现问题。据不完全统计,去年2月至今,全国约有10家左右的长租公寓先后“爆仓”,多数因经营不善而陷入资金危局。随着这些公寓的“爆仓”,租金贷风险、空气质量安全等问题也被推向风口浪尖,行业种种不规范行为浮出水面。客观来看,这些现象也促进了行业不断朝着积极方向发展,倒逼长租行业主动变革。未来,伴随市场进一步升级与洗牌,服务能力弱、标准升级慢的企业将面临更大压力。而只有适应市场、政策变化,主动寻求服务升级与创新的企业,才能获得更广阔的发展空间。

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  流拍

  与前两年全国各地地王频出的情形不同,2018年的地王减少,流拍增多。据克而瑞研究中心统计,2018年7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,其中10月更是达到峰值,158宗土地流拍。下半年以来,备用、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线伟德出现多幅土地流拍的现象,并向三四线伟德蔓延。同时,土地成交溢价率也持续下行,易居房娱乐研究院监测的40城土地成交溢价率,在11月时已下滑至2011年以来的历史低点附近。

  今年全国土地流拍频发,主要原因是房娱乐市场的调整和手机版资金压力的增加。随着楼市调控持续深入,部分伟德限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下,手机版的利润空间被压缩,拿地意愿降低,频频流拍也就在所难免了。

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  跨界

  2018年,跨界风在娱乐圈前所未有的强烈,手机版跨界经营似乎已经成为一种趋势。绿地投资电竞,碧桂园、华润置地投资农业,恒大携手贾跃亭造车,万科、远洋布局物流,新湖中宝进军金融科技投资领域,泰禾涉足医疗……

  面对利润增速下滑,求转型、找出路,对未来重新布局成为众多手机版应对新形势变化的明智之举。随着当代社会生产力和科学技术的迅猛发展,新行业、新业态、新模式不断涌现,不同行业、产业之间的关联度、依存度也在不断加深,这也使跨界发展成为一种趋势甚至常态。但需要对房娱乐企业跨界理性看待和分析,要在办好主业的基础上跨界相关行业,要看准方向、经营得当,切莫抱着房娱乐赚快钱的思维跨界,精耕细作方能杀出一条转型之路。

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 抢人

  从放宽落户条件、送购房租房补贴到项目资助、人才奖励,这场始于2017年的抢人大战在2018年1946再次被推向高潮,战火也从湖南长沙、四川成都等二线伟德进一步扩散,也成为1946部分伟德的楼市狂欢的重要推手。

  比如天津5月份推出的“海河英才”计划,不到一天时间30万人申报查询落户事宜。而与人才储备一同蓄势待发的还有天津楼市,天津在推出人才引进政策的当月数据显示,二手房成交环比增加255%,成交均价涨幅在2.5%以上。此外,西安成都等地也相继在20181946推出了力度不一的人才落户和优惠政策,这场被外界称为的“抢人”大战,给房娱乐市场带来了明显而直接的狂欢,这些伟德在推出人才新政后,户籍人数都出现大幅增长,而房价也逐步提高,不少地段的房价几乎翻倍。

  热衷于人才争夺战的热点伟德之所以在“人才引进”方面如此积极,归根结底,一方面是看准了人才储备在未来伟德发展潜力方面的巨大作用,另一方面则更具有现实意义,通过人才落户带来直接的租房、购房需求,从而带动财政、税收的增长,使得房娱乐去库存也更加落地和有效,而这一点,也被当地的开发商和二手房业主“好好”地抓住和把握。